万科晒泊寓成绩单：房企系长租公寓如何“活下去”？

　　两年前，同样是业绩发布会，有媒体问万科董事会主席郁亮，万科的长租公寓是否赚钱。郁亮这么回答，“任何伟大的业务都是从不赚钱开始的，如何做一件事是为了赚钱，把钱放银行就可以了，还可以拿利息。”

　　两年过去了，还是万科，还是业绩发布会，还是长租公寓，这个老问题是否有了新的答案，泊寓这项业务发展怎么样了。作为第一家发布年报的房企，泊寓的发展对于房企系长租公寓又有什么可借鉴之处呢？

　　规模——超出原预计目标

　　对于长租公寓业务的发展，尤其是房企系品牌的表现，大多以规模作为发展优劣衡量的标杆。从规模上来看，2019年TOP20房企长租公寓的累计开业房源规模已突破32万间，成为集中式长租公寓的主力军。万科泊寓以开业10万间+的规模位居克而瑞房企长租公寓规模排行榜榜首。

　　2019年3月26日下午，万科企业股份有限公司在香港举行2018年业绩发布会，首席营运官张旭表示，万科去年已经有6万间的开业，今年总开业数达到10万间，并表示万科获得的资源其实是已经多过10万间的这个数字。

　　据3月17日晚间，万科所披露的2019年度财务报告，2019年租赁住宅业务新增开业5.6万间，截止报告期末，总开业数达到11万间。

　　11万间的开业规模，已经达到了万科在2018年业绩发布会上提出的要求。

　　这个开业数量，即便是对于房企系而言其实也不容易。尤其在去年第四季度，多数企业拓展及开业规模基本处于停滞状态，而万科泊寓和龙湖冠寓的新增开业房源均达到2万间，在高基数之上仍保持了较高的开业转化。

　　以万科泊寓为例，高转化主要来自前期大规模拓展房源的积累，如“万村计划”拓展的房源在去年陆续转化推出，一些大体量项目陆续开业，如深圳万科泊寓云城店，单项目规模就达到4000间。

　　但相对应的是，万科的长期待摊费用也增长了43.43%至72.35亿元，其中就有一部分是因为租赁住宅业务改造支出增加。这部分费用对于房企而言，损伤有多大，从朗诗将朗诗寓剥离便可见一斑。

　　不过少见的是，今年万科并没有对外公布今年的长租公寓增长指标，或许继续坚持基本盘，把已经获取资源的收益率提高，跟客户的黏度做的更好，实现房源爬坡，会是今年房企系甚至其他派系长租公寓的主旋律。

　　规模之争，一直是房企系长租公寓的“兵家圣地”，但是近年来多家房企在发布年报时，却越来越淡化规模这个词。一方面由于回报周期过长，影响房企的营收数字，长租公寓业务在企业年报中似乎成了块“挡路石”；另一方面，随着长租公寓行业由最初的“跑马圈地”转化为现在的精细化运营，房企系长租公寓的重心也有所转移；最后，其实有不少的房企入足长租公寓，是为了实现资产的投融管退。不过近年来REITs发展速度并不快，所以这部分的玩家可能会逐渐淡化公寓板块的业务。

　　可以预见，往年习惯于喊出增长规模的房企系品牌，今年极有可能三缄其口。但，这又何尝不是行业向着良性发展的一个信号呢？

　　战场——万村受挫，转战集体用地

　　在2019年，万科泊寓新增开业5.6万间房之中，城中村内的长租公寓新增开业3.5万间。但在这其中，万科也经历了一次不小的战场挫折——“万村计划”遭受来自现实多方的狙击，尔后节节失利。

　　据经济观察报报道，深圳万科表示“万村计划”在推进过程中确实遇到一些实际困难，由于综合推进过程中的客观情况，万科拟对现有房源结构进行部分调整和优化，相关工作正在有序推进中。这已经是万科第二次坦承“万村计划”的困难。第一次是由郁亮回应的，“万村计划确实比想象中复杂得多，确实低估了万村计划的困难性”。

　　最终，2019年7月，“万村计划”按下暂停键，自动放弃在坪山、光明已经签约的城中村房源,并主动和房东协商关于违约赔付事宜。尽管此时的万村计划已经开业四百余栋，一万余间。

　　对于万村计划这项庞大且涉及多个利益相关方的业务而言，开展过程中的难点繁杂且棘手，城中村房东、租客、万村工作团队、市场……链条上的任何一方一旦发生变化，都牵一发而动全身，而利益长短期的博弈永远是其中最根本的因素。

　　好在万科很快找到了新的战场——集体用地建设租赁住房。严格来说，万科在做万村计划的同时，也在入手这个新的战场，也成为了第一批吃螃蟹的房企系长租公寓代表。

　　由于目前集体用地建设租赁住房并没有大量上市，所以一时之间难以看出效果。但无论是城中村或是集体用地，就如万科副总裁、北方区域负责人刘肖曾指出的，长租公寓目前是“窄门”。但未来是好的。

　　的确，一旦从土地供应上根本解决问题，调整长租公寓的水电等系统成本，以及相应的配套建设，这个行业的明天是值得被看好的。但是需要注意的是，房企系天生的优势并不在于运营和管理，而是资本和物业。所以即便是面对巨大的集体用地建设租赁住房，房企系长租公寓也需要谨慎，不妨考虑与创业系以及中介系合作，双方优势结合，实现空间资产升值的最大化。这样，或许才能更好地发挥新战场的功效。

　　组织——独立事业部和薛峰的“三连跳”

　　2019年的中期业绩会，上万科总裁、首席执行官祝九胜表示，“决定在内部形成专门的泊寓事业部，成为独立的BU，我相信之后会更聚焦，会找到更合适的方式和人才，以获取和开工房间更多。”相应的组织架构也有了新的调整，现在已离开万科的薛峰，也在这次调整中实现了“三连跳”。

　　2019年1月31日，万科发布职务任免公示的邮件，薛峰就在其中。邮件内容显示，免去其厦门市万科房地产有限公司总经理职务，任命其为广州万科企业有限公司总经理；履职四个月后广州万科总经理易人，5月底，薛峰转任万科长租公寓事业部总经理；不足一个半月后，传来离职的消息。

　　对此，万科的表示是，“在业务发展过程中存在正常的人事变动和实际困难，是必须要面对的功课。”随即，长租公寓事业部的业务开展也将继续由万科高级副总裁孙嘉直接负责。

　　原本的调任是万科“大江大海”计划中的一部分，让公司的人才可以像水一样在整个集团流动。只不过，有时候水的流动并不能随心所欲，而是会有其自己的方向。而至今，万科长租公寓事业部也没有传出有新任总经理的消息，也可能这个位置或将由孙嘉代为管理很长一段时间了。

　　因为受到房企本身的人才调整计划，相比起其他派系而言，房企系长租公寓的组织以及领导人的调整会更为频繁。这样的调动背后，包含着一家房企对于长租公寓板块重视程度、是否将继续注资这项业务以及是否将淡化这项业务。例如有的房企将长租公寓剥离，或成立单独的子公司，或依附于其他子品牌之下。

　　从最初的跑步进场，到后续的发债进场，房企对于长租公寓业务的态度一直都在调整。今天的重视，不代表明天的地位。这就是长租公寓板块在房企的生存现状。但是好在，通过每年房企的年报，我们可以一窥这些品牌在房企内部的发展。就像万科泊寓在万科的年报中，尽管所占篇幅相比而言不大，但却也有数据可供了解。

　　以上便是万科泊寓在2019年交出的成绩单，不算详尽，但是可以看出房企系品牌在这一年所遇到的挫折——规模效应弱化、物业获取也出现了难题、组织架构屡次调整。好在，房企大佬们一直善于鼓舞人心，“免疫力”和“勇气”，就如郁亮所说，不能只看到危，也要看到机。所以，也期待在泊寓的新增开了一个好头之后，更多的房企系长租公寓品牌也能给出不错的成绩单。

　　结语

　　无论是规模、战场或是组织结构的调整，作为房企系长租公寓的头部品牌，无疑是要为其他派系的品牌做好一个领头的作用。纵然有资本以及物业方面的资源，但房企系长租公寓的路同样不好走。其实郁亮对于这个行业的定位并没有错，“伟大的行业都是从不赚钱开始的”，但我们同样期待这个行业能够有清清楚楚的盈利模式出现的那一天，这样才能实现更为健康和长久的发展。毕竟，谁也说不准，长租公寓能不能成为房地产白银时代的掘金之地。