变相涨租咋办？长租公寓能否让业主减租？深圳发布疫期租房新规

　　疫情期间减租，到底是房东们的理所应当本分还是同甘共苦的情分？这一租赁市场上过去两个月争论不休的“难题”，终于在近日有了“官方答案”。

　　3月19日，记者从深圳市住建局获悉，深圳市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部办公室已于近日发布了《关于疫情防控期间开展住房租赁有关工作的意见》（下简称《意见》），明确提出住房租赁各方当事人应本着守法守约、互谅互让原则，协商分担疫情造成的租金损失，任何一方不能违法强制要求对方作出让步。对于此前引起诸多质疑的长租公寓强制业主减租、解约“清租客”等问题，《意见》也明确规定，轻资产住房租赁企业与业主就租金减免未协商达成一致的，不能违法停止支付业主租金。

　　减租是本分还是情分？

　　各方当事人互谅互让，协商解决，不能违法强制

　　疫情之下，房租到底是不是要减？在深圳，有的房东霸气减租80万冲上热搜，但更多的房东则是面对疫情，同样“压力山大”。

　　“我的租客也来找我减租了”，还没过正月十五，舒仔就收到了疫情期间最大的“暴击”。不同于名下动辄十几几十套房产的“房姐”、“房哥”，89年生人的舒仔（化名）虽然几年前买了房，但每个月要按时还的房贷仍压得自己喘不过气，为了减少压力，交房后舒仔就把这套两居室租了出去，自己另外租了一个单房，每月的租金差额能略微补贴一些房贷。

　　面对疫情，舒仔自己的生活也受到严重影响，“银行也只是说了房贷可以缓交，没说能免掉，给租客免了房租，中间的差额就只能我自己承担”，舒仔说，自己理解租客的困难，但同样是“拆东墙补西墙”的自己，实在无法承担这份压力，“想了很久，只能回复一句无能为力”。

　　疫情之下，无分你我。一边是受疫情影响，收入、生活遇到难关，甚至短时间内返乡隔离难以回深居住的租客们，满心期盼房东能否减点租。另一边是同样在疫情下挣扎，等着租金还房贷的房东，面对租客们减租的申请无力回应。究竟如何看待减租这个事，在过去两个月疫情期间成为了很多人争议的焦点。

　　在《意见》中，深圳明确提出，住房租赁各方当事人应本着守法守约、互谅互让原则，协商分担疫情造成的租金损失，任何一方不能违法强制要求对方作出让步。

　　租赁企业打着爱心减租旗号却让房东埋单？

　　长租公寓不能违法停止支付业主租金

　　减不减租，要靠协商。但对于众多将房子“托付”给长租公寓等轻资产住房租赁企业的业主，疫情期间的减租却背上了一层“被迫”的意味。疫情期间，不止一家长租公寓因“强制房东减租”而深陷舆情漩涡。

　　“2月11日下午给我打来的电话，通知我因为疫情影响，要单方面解约，在挂掉这通电话之后，我就发现自己的付款计划被关掉了”，作为某知名长租公寓企业的业主，深圳金地龙城中央的业主老周（化名）在2月末才终于收到了1月份的房租。

　　老周口中的付款计划指的是该长租公寓app中，房东端登录后可以看到的一个界面，里面不仅可以看到签约合同，还能查看当前房源的月租支付情况。正常情况下，房东可以自行登录该app，查看合同、付款时间、付款金额等信息。

　　2月中旬，老周登录该长租公寓方APP账户时，看到了一份“房东支持计划三选一”弹窗，该长租公寓方以协议文本的方式向房东们提出了三种选择：疫情期间爱心支持一个月房租，合同期满时返还；疫情期间爱心支持一个月房租，剩余租期内分24个月返还；支持半个月免租期，15个工作日内收到剩余租金。

　　在老周出示的收款记录中记者看到，2019年前4个月，长租公寓的房租付款时间均为月初支付当月租金，5月免租，6月至12月，蛋壳每个月的付款时间均为月末。2月底老周的银行卡收到了1月份的房租，但老周出示的付款计划上，这个月的付款时间写着“1月29日”。

　　选了“三选一”，老周再登录终于能够看到了这样一行红字：按照合同约定，您的付款日为2月29日，在3月20日前（十五个工作日内）付款为正常履约。

　　面对上述“三选一”，老周无奈选择“爱心支持一个月房租”，于是在重新恢复的付款计划中，老周看到了这样一行红字：按照合同约定，您的付款日为2月29日，在3月20日前（十五个工作日内）付款为正常履约。

　　像老周这样，在疫情期间反映被长租公寓方“强制减租”，不统一就拖欠房租的业主不在少数。对于上述问题，深圳市住建局此前也约谈了长租公寓企业，要求在突发的疫情面前，租赁当事人各方更应该遵循契约精神，多些沟通和理解，按照依法依规、协商一致的原则，妥善处理相关分歧，共度时艰。

　　此次，《意见》对上述问题也再次进行了明确，规定轻资产住房租赁企业与业主就租金减免未协商达成一致的，不能违法停止支付业主租金；协商一致的，住房租赁企业应将业主减免的租金惠及承租人。住房租赁企业应切实保障承租人的合法居住权，不得违法违约驱赶承租人。

　　回不去、搬不了，只有涨价续租？

　　保持住房租金价格稳定，杜绝哄抬物价、不明码标价

　　如果说房东在疫情期间面对的更多是经济层面的压力，那么租客疫情期间面对问题，则更切中生存基本需求——居有定所。

　　直到今天都没能顺利回到深圳的小裴（化名）此前一直租住在深圳某长租公寓中，疫情期间，他和室友们全部都回到老家并进行隔离，而他们原本的租赁合同到期日为2月24日。回不去，搬不了，小裴面对的解决方案似乎只有续租一条路。但该长租公寓管家却告知小裴，要续租可以，但是要涨价，“如果不续租，就是按天扣押金”。

　　还想要行李，就只能续租，续租就必须涨价。最终，小裴无奈接受了该长租公寓提出的涨租5%的要求，续签了租房合同。

　　住房租赁价格本受市场供需影响，但在疫情的非常时期，保持住房租金价格稳定却比任何时候都更关系民生。为此，《意见》中虽未明确租金究竟能不能涨，但从宏观层面给予明确：疫情期间，住房租赁企业应切实履行社会责任，保持住房租金水平的稳定，杜绝哄抬物价、不明码标价等违法行为。

　　租房中介线下可带看如何执行？

　　确需带看的，中介和租赁机构应向街道办网上报备

　　对于住房租赁行业而言，《意见》中提出的支持住房租赁企业稳定现金流和有条件的开放住房租赁企业员工带看等内容，则释放了明显的“回暖信号”。

　　《意见》明确，将为符合条件的住房租赁企业提供贷款贴息支持；鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持；同时，对受疫情影响到期还款困难的住房租赁企业，可予以展期或续贷，不得盲目抽贷、断贷、压贷。

　　对于从事租赁行业的中介、管家等个体而言，此前由于疫情防控需求，全面暂停的带看业务则成为了“一记重拳”。与《意见》一同公布的附件——《新冠肺炎疫情防控期间开展住房租赁活动管理指引》中提出，鼓励住房租赁企业提供VR看房；确需带看的，企业应以街道为单位确定带看员工名单，并将带看员工的工作证件和身份证件、联系方式以及空置房源清单等信息向街道办网上报备，由街道办通知社区和有关住宅小区管理单位。

　　值得注意的是，虽然已有上述文件对带看业务进行了规范，但南都记者在采访中发现，当前深圳在多个区内，仍有不少小区无法实现带看。“这主要跟小区物业管理有关”，某中介公司从事十年地产中介服务的郑先生向记者表示，受疫情防控的要求，大部分小区仍执行严格的门禁制度，进入需要出示通行证，不允许中介人员和看房租客进入，“可能全面开放还需要时间”。