“疫情”影响下的住房租赁市场概览

　　一、传统租赁旺季明显延迟

　　受突如其来疫情影响，2020年住宅租赁市场的传统旺季推迟明显。据贝壳研究院数据统计，疫情爆发以来，住宅租赁市场成交量呈现“断崖式”下跌，在疫情防控严格的2月份，市场几乎停滞，直至3月初疫情逐渐得到控制后需求才开始逐渐回升，较往年春节后的“小阳春”推迟近一个月之久。3月份全国18个重点城市租赁整体成交量环比2月虽然增加5.33倍，但因为1、2月市场持续低位运行，导致2020年第一季度的租赁成交量同比去年仍降低16.00%。

　　在市场供给方面，租赁盘源的供给增加同样延迟。据贝壳研究院数据统计，3月份全国18个重点城市新增房源环比2月份增长2.50倍，主要原因在于2月份疫情形势严峻，部分业主出于安全考虑，对放租持观望态度，而随着3月份疫情逐渐得到控制，企业陆续复工复产，业主放租积极性大幅提升；此外，由于二手买卖市场景气程度因疫情影响有所下挫，购房需求延后且买方心态强硬，部分业主转售为租也是导致租盘增加明显的原因之一。

　　二、住房租金价格下降轻微

　　疫情导致住房租赁市场成交量低迷，但对租金价格的影响却相对轻微。广州市房地产中介协会统计数据显示，2020年1月广州市住宅租金监测点的租金水平为54.64元/平方米，环比微跌0.21个百分点；在疫情防控较为严格的2月，租金为53.91元/平方米，环比只小幅降低1.34个百分点；而在疫情逐渐得到控制，企业开始复工复产的3月，租金为54.61元/平方米，环比增长1.3个百分点。

　　三、长租公寓发展遭遇寒冬

　　近几年，在各方面利好的加持下，长租公寓市场的发展令人瞩目，但由于扩张过快，整体出租率并不乐观。数据显示，在疫情尚未爆发的年初，长租公寓整体出租率已低于盈利水平，在防疫最为严格的2月份，个别头部企业的出租率跌幅甚至达到20%。

　　作为经营管理比较成熟的头部企业的出租率已然如此，其他中小型企业的的房源出租情况由此可见一斑。高空置率肯定对长租公寓企业的经营造成极大压力，一些过度依赖“租金贷”等产品的长租公寓经营商可能会因此遭遇极大挫折。克而瑞的调研数据显示，超过72%的长租公寓受到疫情冲击影响，营收规模上较去年有所降低的企业超过97%，甚至有37.19%的受访企业表示疫情期间几乎无资金进账。

　　四、整租或将受到租客青睐

　　受疫情影响，因合租而产生了很多问题。比如部分社区对合租型租客以最晚抵达租客的隔离时间起算，导致其他租客的隔离时间延长而产生分歧。根据贝壳研究院与凤凰网联合发起的调研数据显示，63.02%的租客将在疫情后考虑换租，而“房屋必须整租”则成为租客换租考虑前三的因素之一。

　　五、物业管理成为租客新考虑因素

　　与购房置业不同，疫情之前，物业管理水平在租客租房的考虑因素中基本难以博得地位。而在此次疫情中，社区的封闭性管理则极大地考验了物业管理企业的能力，在疫情期间中高端物业管理企业充分证明了企业在危机处理、客户服务、资源整合的能力。因此，物业管理水平或将成为租客租房时的重要考虑因素。

　　六、改善性租住需求增加

　　此次疫情使部分租客进一步认识到租赁品质的重要性，市场上对租赁房屋的改善性需求将有所增加。根据贝壳研究院调研数据显示，疫情后租客对于租赁住房品质要求的提升可能体现在以下几个方面：一是要求房屋有更好的周边配套，方便生活；二是需要租赁住房有更好的独立性和隐私性，能够拥有自己的独立空间；三是对于日照、通风以及卫生状况等与健康息息相关的居住条件提出更高的要求。

　　七、部分租客的购房观念转变

　　疫情中部分城市发生了事实上的“租购不同权”现象，也直接促使部分租客的买房观念发生变化。凤凰房产网的市场调研显示，因疫情影响，打算加快置业计划的租客比例达到36.11%，而且部分租客认为现在正是市场低迷时期，部分资金周转不灵的业主或会有较大幅度的让利空间，因此可考虑提前置业。