广州租房行业呈现三大趋势

　　随着各地在疫情防控取得的阶段性成效日益明显，原来留守家乡的异地就业人口也开始大规模向一二线城市回流。有数据显示，2019年北上广深四座一线城市依然是全国流动人口最多的城市，其中广州以967.33万的常住流动人口排名第二，深圳以818.11万人排名第三。

　　广州市房地产租赁协会向记者出示的一份报告则显示，在核心城市房价高企、整体购房压力较大的行业背景下，通过租赁解决住房问题成为了保障居民居住需求的重要手段。当前，广州租赁市场政策逐步落地，行业地位不断上升。广州作为一线城市，年轻人普遍接受租房。白领人群中有超过40%的人表示能够接受一辈子租房。

　　广州七成租客为90后，长租公寓受青睐

　　有统计数据显示，广州的新生代租客，平均房租支出占薪资比将近30%，超过北京，居全国首位。而根据广州市房地产租赁协会监测点的数据表明，目前广州大部分单套月租位于1500—5500元这个区间。租金在1500元以下的房源多位于番禺区、荔湾区、白云区，且地段较为偏僻，房源面积小。而租金超过5500元的房源一般是地段佳、交通便利的中高档小区。

　　总体而言，广州住房租赁单套月租低于5500元占比最大。不过相较于北京与上海，广州长租公寓每平方米价格较便宜。

　　若对广州租房用户画个像，可以发现在目前广州的租客群体中，性别分布几乎是男女五五平分状态。年龄方面，90后占比达70%，是租房的主力人群。其中，54%的广州租房青年是本科学历，研究生学历占比为8%。

　　据广州市房地产租赁协会监测的数据显示，广州地区住房租赁参与主体分六类：第一类是地产开发商，如万科泊寓、红璞冠寓等；第二类是地产服务中介，如世联红璞、链家自如等；第三类是互联网+资本，如YOU+国际青年社区等；第四类是酒店集团，如铂涛集团旗下的窝趣轻社区等；第五类是创业人士，如52团租；第六类是城中村租赁。而记者调查发现，随着近几年租房市场的发展，长租公寓已经成为广州市场最受欢迎的租赁性住房产品。

　　广州25个热门板块可分为六大圈层

　　目前广州全市有25个热门租房板块。结合租金水平等因素，广州市房地产租赁协会将这些热门租房板块大致分为六个圈层。

　　第一圈层，珠江新城、天河北、五羊新城、天河南。这里汇集了广州最热门的三大商圈：珠江新城、天河北、天河路商圈。据统计，广州拥有世界500强企业289家，其中珠江新城CBD占超130家。在这里租房的基本上是CBD人士，主要从事金融、地产、科技类工作。

　　第二圈层，荔湾、海珠东、越秀、海珠中。这些板块属于广州老城区。交通、生活配套成熟，租金相对较高。比如，越秀坐拥优质教育资源，又汇聚了北京路、海珠广场、中华广场等热门商圈。

　　第三圈层，海珠西、天河东、海珠北、海珠南。可以看作是CBD的延伸区，靠近地铁或BRT沿线。

　　第四圈层，车陂、芳村、白云大道、东圃、广园、机场等。在这些区域租房，通勤时间比较长，但是租金较为便宜。

　　第五圈层，祈福、洛溪、亚运城、市桥、沙湾等。位于广州外围区域，通勤耗时较长，但同样胜在租金便宜，且租房条件相对较好。

　　第六圈层：城中村。主要分布在员村、上社、棠下、车陂、东圃、黄村、岑村、大塘、康乐村等。城中村是不少青年在广州租房的第一站。值得注意的是，城中村租房虽然租金低廉，但水电费价格却比较贵。目前，广州的城中村单间或一房一厅月租金普遍在600—1500元之间。

　　值得注意的是，近年来“租购同权”的政策导向虽然开始对市场发挥正面引导效应。但从城市的角度而言，一线城市住房市场的核心矛盾在于住宅土地供应不足，开发商竞争激烈，难以获取高性价比的资源。为此，广州市房地产租赁协会认为，短期来看，“租购同权”政策的出台对于市场影响有限。这是因为广州属于一线城市，一方面受制于核心一线城市资源的稀缺性和高收入人群对资源需求的扩张，另一方面政策仍然受到了诸多限制，使得“租购同权”受益人群有限，“同权”的程度仍需具体细则落地。

　　此外，与租房企业相关的一些负面新闻的影响也不容忽视。协会认为，受到租金上涨、家具装修甲醛超标、长租公寓无法实现盈利等事件的影响，长租公寓平台在处理负面舆论，获取消费者信任方面还任重道远。

　　性价比将成为租房类企业角逐重点

　　随着疫情防控逐见成效，复工复产有序进行，“五一”长假后，业内也期待一线城市迎来一波新的租房高峰。疫情过后，广州的租房市场将出现哪些新的趋势？

　　广州市房地产租赁协会秘书长徐再军援引该协会的调查报告分析指出，首先，租赁价格会更趋于理性，房地产租赁市场供求关系也将更加平稳。目前广州租房市场价格还比较平稳，尽管有小幅上调，但并未出现暴涨现象。报告显示，在资本的加持下，长租行业还处于快速扩展阶段，未来租赁市场会有一些局部的波动，但不足以对租房市场产生整体性的影响。此外，从政府的角度出发，广州作为一线城市，适合推出租赁性质的用地，作为住宅土地供应的有益补充，预计未来租赁性质用地比例将逐步提升。总体而言，长租市场的长远有序发展还有赖政策的进一步细化与规范。

　　其次，性价比将成为企业在房地产租赁市场胜出的竞争重点。随着经济的发展以及人民生活水平的提高，人们不再满足于简单的居住需求，而是更加关注生活的质量。但同时广州租客的年轻化也影响着租房价格。此外，长租公寓租客对智能家居设备与社区社交性的要求不断提高，根据调查，34%的受访用户期待智能家居的配备，32.1%的用户期待长租公寓可以提供更多的社交性。住房租赁企业只有通过设法盘活闲置土地和改造装修厂房等措施抢夺房源，同时在装修与社区打造上营造社区文化，为租客提供社交平台，保证房源的质量以及提高房源的性价比，才能从租客抢夺战中胜出。

　　最后，服务和科技将推动房地产租赁长足发展。整体上来看，租房用户愿意为增值服务付费的意愿较强。目前，市场上大部分长租公寓在诸如管家服务、房间打扫等方面都给予租客便利，有效提高了用户体验感。同时，这也有利于塑造长租公寓品牌形象，提高自身的竞争力。

　　“我们也可以预测到，未来数字科技对长租公寓立体化将起到巨大的推动，智能家居与公寓的结合有助于实现租户对品质生活的追求。VR技术、在线直播看房等智能服务，将会成为未来的标准配置。”徐再军表示。

　　提醒

　　慎防五类租房骗局

　　●骗定金

　　在信息分类网站和网络论坛上，经常会隐藏着一些骗子，利用虚假的租房信息来骗取租客上当。这类骗子通常没有固定场地，更不可能真的有可供出租的房屋，因而多以房东直租的形式来骗人。因而，凡是那种号称出差没空见面，对租客没什么要求，或者优惠高出市场正常交易惯例的租房信息，一定要万分小心。很可能你的定金打进去，就立刻被对方拉黑了。

　　●骗租金

　　这类骗局一般不是针对一两个租客，而是冒充中介身份采取广撒网的方式对多个租客进行诈骗。比上类骗局阴险的是，这类骗子真的会去房东那些拿到一些短租的房源，因而，对租客来说迷惑性非常大。他们拿到房源后，往往会以极低的价格放盘出租，不仅会同时租给多个人，而且会要求租客押一付三甚至付四、付五、付六，总之能一次性获得越多租金越好。目的只有一个，就是拉足人头后卷款逃跑。

　　●骗中介费

　　多个骗子一起做局来骗取你的中介费，这种做法比前面两种看上去更高明一些。通常都是真的中介在做，带你看完房后，他的同伙马上就会出现，假扮成房东来跟你“私下”交易。在这个过程中，中介会以更低的市场价格来劝说你不要跟房东私下交易，直到你交了中介费后，“房东”才变脸找出更种理由拒绝把房子租给你。然而，中介再以服务完成为由不予退回中介费。

　　●强吞押金

　　在租房过程中，房东要求押一付一、押一付三本来是正常的规则，目的是防止承租人单方面解约搬走或损坏房内设施，但现实中很多房东（特别是二房东）常常以提前退房为由吞食租客的押金。根据合同法和担保法及其相关司法解释，提前退房不该扣押金。为防止房东故意找理由吞吃押金，应该在签约时根据实际情况做好约定，明确双方责任。

　　●绑租金贷

　　惯用的伎俩是用免押金、低租金等优惠作诱饵钓鱼，趁机要求租客捆绑借贷平台。由于中介和“房东”均有合法身份，租客容易放松谨惕，从而在不知情状态下签订贷款合同。所谓“租金贷”，即租客与租房平台签订租房合同时，同时与该企业合作的第三方金融机构签订贷款合约，由该金融机构替租客支付全年房租，租客向该金融机构按月还清租房贷款，相应的贷款利息一般由租房平台代为支付。租金贷的风险是租房中介平台从借贷平台拿到房租后直接携款出逃。