贝壳研究院黄卉:2021年住房租赁行业发展趋势及主要影响因素

　　11月13日，由全国18省市住房租赁协会联合主办的2020中国住房租赁企业家领袖峰会·白云山论坛在广州成功举办。贝壳研究院资深分析师黄卉女士出席论坛并发表主旨演讲。
　　
　　以下是黄卉女士关于《2021年住房租赁行业发展趋势及主要影响因素》主旨演讲的精彩内容节选。
　　
　　长租公寓行业是关乎民生的一个重要行业，从业人员众多，行业也经历了从初期的萌芽期到现在快速发展期的一个阶段性变化。今年因为疫情的影响，对租赁市场的冲击是非常大的，也可以说租赁市场经历了寒冬。
　　
　　低温底火，市场转向从市场情况来看，市场呈现量价齐跌，市场从今年开始是倒N型走势，同比热度下降。2到3月份，因为疫情的影响，市场处在底部，8月份市场有所回暖，9月份市场又转为淡季。依据往年的情况来看，9到12月份是淡季，今年叠加疫情的因素，市场在加速变暖，并且在9到10月份的数据已经体现了这个变化。
　　
　　从租金水平来看，租金水平在今年也是触底，在近三年的低位，1-10月同比跌幅超10%。成交周期处于高位，业主出租预期走低。总体来说，房屋出租难度增加，租赁市场逐步转向租客市场。
　　
　　从客户需求来看，随着新生代租赁群体观念革新、个人收入增加以及生命周期推进，租赁消费升级为大势所趋。未来住房租赁市场，90后、00后等年轻群体将逐步成为租赁市场主力军。新生代思想更为开放，追求自由、消费观念超前，更能够接受租赁生活方式，其租赁比例和租房花费都会大大超过70后、80后。同时，年轻一代更加注重租住品质，消费升级是必然趋势。
　　
　　从区域分布来看，我们梳理了TOP100的长租企业的分布，85%的企业在17年-19年集中进入，行业快速发展。其门店数量最多的前五个城市为北上广深杭，在北京、上海、深圳等13个城市的数量占TOP10门店总数的近85%。
　　
　　从融资难度来看，难度不减，头部聚集效应凸显。如果能够合理有效利用金融工具，可以加快和促进行业的快速发展。目前我国长租公寓企业普遍面临融资渠道窄、融资成本高的问题：一是长租公寓企业受制于单一的抵押担保方式，参与债权融资有一定难度；二是ABS更适用于租金收益良好、运营能力强的头部企业，中小企业难以达到考评要求；三是国内类REITs产品面临流动性、底层物业适用性及双重征税等问题，尚不具备标准REITs发行条件。
　　
　　触底回暖，秩序优化今年市场对于企业来讲，确实太难了。对于明年，我认为是审慎乐观的。今年在市场低谷的情况下，我们挺过来了。就目前来看，我国机构化租赁市场培育不足，行业企业参差不齐，总体的机构化率不足5%。但我们看到，租赁在发达国家的住房结构中占有重要地位。美国、日本、英国的租赁家庭占比普遍高于35%，而德国更是高达53%。越来越多的家庭选择租赁作为居住方式，停留在租赁市场的时间也更长。
　　
　　顶层设计：市场秩序优化、行业标准统一。伴随着我国住房租赁行业的快速发展，市场参与主体的种类和数量不断扩大，市场运行的规则也日益复杂，过去只针对房东和租户的法规已难以覆盖对整个市场的指导和监管。9月，住建部发布《住房租赁条例》征求意见稿，对行业发展的意义重大，也是行业发展的里程碑事件之一。《条例》从租赁出租和承租、租赁企业和经纪活动监管等方面对租赁市场的主体行为进行了规范和约束，能有效规范市场秩序，推动租赁市场监管制度化。随着条例的逐步健全和推出，住房租赁行业也将迎来重要的改变，逐步形成可持续、可负担、有保障、有标准、多元化发展的住房租赁市场。
　　
　　市场回暖：筑底反弹、租金补涨。第四季度市场淡季或将加速变冷，明年春节后热度有望回升。相较于买卖市场，疫情对租赁市场的冲击更大，市场弹性不足。今年上半年受到疫情影响，租赁需求推迟或缩减，租赁市场低温运行。按照历年规律，9月至12月份是租赁市场的淡季。随着疫情得到有效控制和防控措施的常态化，在疫情不反复的情况下，明年春节后租赁市场热度有望回升。
　　
　　监管加强：资金监管、企业加快去杠杆。为解决“高收低出”、“长收短付”带来的问题，各地纷纷出台了相应的风险提示，第四季度资金监管政策将有望在其他城市逐步推广。各城市在落实资金监管时，也要注意分类监管、分步实施，过度的资金监管会加大正规经营企业的经营负担。对于资金监管的设计上，可以与信用信息管理体系相结合。此外，行业立法和资金监管政策的推出，会推动长租公寓企业进一步审查自身经营的合法性，加速“去杠杆化”。
　　
　　融资多元：鼓励多种渠道解决融资难题，中小企业贷款放松。过去长租公寓领域单一的私募股权和债券融资的方式将向更多元化的方式拓宽。一是在资本的推动下，未来大型住房租赁公司有望陆续公开上市；二是自持租赁项目入市后，在过去以房产为基础资产发行类REITs资产证券化成熟运作的基础上，以长租公寓房产为基础资产的公募REITs有望正式上市；三是在降低实体企业融资成本的政策下，运营稳定的中小住房租赁企业可以健康的现金流从银行等渠道获得较低成本的贷款。
　　
　　存量主导：租赁房源以盘活存量为主，形成“2:2:6”格局。未来租赁房仍将以盘活存量为主，新增政策性租赁住房为辅。主要原因包括以下几个方面：一是目前我国住房已经突破户均一套，居民面临的住房问题主要是结构问题而不是总量问题，大城市总体房源量充足，只是存在一定的结构错配。因此盘活存量是提升租赁房源供给最快速有效的方式；二是盘活存量更有利于实现居住平衡。
　　
　　运营为王：竞争关键在于运营能力，着重五大能力建设。对于长租公寓企业来说，其竞争关键在于运营能力的提升。长租公寓的运营能力主要包含以下五个方面：一是房源获取能力，决定了公寓的规模；二是品质管控能力，决定了公寓的产品品质；三是供应链管理能力，决定了公寓产品的供应和成本；四是客户获取能力，决定了公寓的出租水平；五是效率运营能力，决定了公寓的业务效率。只有这五大能力全面提升，才能实现整体运营水平提升，在市场竞争中占据优势。