中指研究院张化学：复盘2020，大数据下长租公寓的反思

　　2020中国住房租赁企业家领袖峰会·白云山论坛上，中指研究院华南分院总经理张化学先生受邀出席会议并发表题为“复盘2020，大数据下长租公寓的反思”的主旨演讲。
　　
　　以下是张化学先生精彩演讲内容节选。
　　
　　目前来看，长租公寓行业承受着很大的压力，负面消息很多，如暴雷跑路、租金纠纷等，引发市场关注。 其中“爆仓”“跑路”主要因素为：一是受疫情影响企业经营资金链断裂；二是经营不合规，“高进低出”“长收短付”等引发金融风险。
　　
　　爆雷跑路恶性事件频现， 极大地打击了长租公寓市场行业信心， 然而，市场真是如此不堪吗?通过一些负面消息就否定对整个行业的积极看法是否有失偏颇？我们从以下几个方面来分析。
　　
　　政策方面，政策调控周期引导企业参与住房制度改革，目前仍处于长租公寓政策风口期。中国房地产的政策大致经过了4个阶段：第一个阶段（1994年到2002年），改革促进快速发展。1998年7月，国务院颁布“23号”文件，确认房改，住房需求释放。
　　
　　第二个阶段（2003年到2007年），确立房地产业支柱地位，05年开启调控之路。2006年颁布“国六条”，将调整住房供应结构作为调控着力点，房价增长速度有所放缓；第三个阶段（2008年到2015年），房地产高速增长期，调控经历放松-收紧-放松，政策开始鼓励租赁、养老、物流等。2015 年，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》。长租公寓市场萌芽破土，尚未获得广泛关注，资本尚未大量进入；第四个阶段（2016年至今），地产调控持续收紧，租赁政策密集出台，新一轮住房制度改革开启。2016年，国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》；2019年、2020年政策持续支持，以整治乱象、规范市场、增强监管、培育市场为主。
　　
　　单看2020年，中央政策仍以鼓励市场发展为主，住房租赁立法显著推进；地方政策方面，有近20个城市出台54项政策，以规划、培育市场，资金监管，吸引人才为主。
　　
　　租金方面，2020年受疫情影响，十大城市住宅租金上半年回调明显，当前伴随疫情影响因素减弱，市场正逐步处于复苏通道中。 从2020年1-10月房租累计变化情况来看：一线城市除北京外，上海、深圳住宅租金同环比4月份以来均为正，广州10月环比转正，为0.28%。
　　
　　土地方面，租赁土地市场整体表现继续回暖，租赁相关用地成交面积继续回升。2020年在各地方政府，尤其是一二线城市加大人才引进力度政策支持下，相关租赁用地面积有所下滑，但仍保持较高水平。此外，近年来各城市租赁住房用地筹集方式更加多元化，除公开招拍挂成交自持用地外，集体建设用地、城中村改造用地越来越成为北京、深圳等租住需求旺盛、土地资源稀缺城市新增租赁住房用地重要来源。
　　
　　综上，尽管当前行业面临发展困境，遇到一些问题， 但我们看到了行业的复苏韧性，行业长期发展潜力仍存。
　　
　　一方面，从政策上来看，住房租赁是住房制度改革的重要部分，长期租赁是住房租赁发展的重要依托。中国在建房地产长效机制，其中住房制度改革、土地制度改革、财税制度改革和金融制度改革4大机制均涉及到租赁。长租公寓是完善住房租赁市场的重要手段，也是未来租赁市场发展的主要推动方向。
　　
　　另一方面，从需求上来看，经济发展周期推动中国消费升级，催生城市配套服务需求。社会经济发展的不同阶段，人们的需求是不一样的。2008-2016年，我国人均GDP达到从3000美元攀升到8000美元，居民消费的由住房、汽车、旅游、文化、娱乐等转向高品质生活，消费需求也从商品层面转向服务层面。
　　
　　目前我国住房拥有率水平显著高于发达国家，但大量农村人口向城市迁移，居住问题并未解决。研究表明，经济越发达自有住房率越低，目前世界发达国家住房拥有率多在50%-65%之间，约有1/3至1/2的人口将通过租赁方式解决住房问题。随着我国社会市场化进程深入、住房租赁市场不断完善、户籍制度改革不断推进，未来我国住房拥有率或将逐步下降，更多人口将进入租房市场。
　　
　　我们相信行业的长期潜力和发展机遇，但当前的问题仍应正视、复盘，以史为鉴，才能面向未来，才能成为行业的长期主义者。
　　
　　值得一提的是，白云山论坛上，张化学先生也对公寓企业提出了几点建议：1、遵循盈利逻辑，理性扩张 ；2、需求至上，灵活制定产品；3、挖掘产品空缺，减少同质化竞争；4、找准定位，增强核心竞争力；5、探索多元化合作模式，高效配置资源；6、把握政策导向。