迈点研究院罗钦：大数据下研判住房租赁行业未来方向

　　2020年，受突如其来的疫情冲击，各种不稳定因素大大增加。面对风险和挑战，中国住房租赁如何更好地把握发展趋势，如何更好地开展沟通合作，如何更好地实现可持续发展等，这些都值得关注。2020中国住房租赁企业家领袖峰会·白云山论坛上，杭州东方网升科技股份有限公司COO罗钦先生为大家带来了《大数据下研判住房租赁行业未来方向》主题演讲。
　　
　　以下是精彩内容节选。
　　
　　一、宏观环境及产业分析

　　经济态势方面，前三季度国内生产总值722786亿元，同比增长0.7%，经济增速由负转正，明确传达了经济复苏的信号。
　　
　　政策扶持方面，住建部发布首部专门规范住房租赁的国家级行政法规——《住房租赁条例（征求意见稿）》，住房租赁监管正式进入精细化、系统化和法治化时代。
　　
　　整体来看，下半年房企系头部品牌融资优势突出，祥生地产、融创中国、阳光城、华润置地、中海、大华等相继获批住房租赁专项债券。
　　
　　二、住房租赁热点区域发展

　　（一）长江三角洲：五城齐发，兵家必争之地长江三角洲城市群作为我国第一大经济区，凭借经济优势和人才补助政策，极具人才吸引力。集中式长租公寓品牌尤其注重在上海、南京、杭州的布局。
　　
　　（二）粤港澳大湾区：业态丰富，聚焦广深粤港澳大湾区是我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，常住人口达到7264.92万人。深圳、广州、 佛山是各品类长租公寓重点布局城市。
　　
　　（三）京津两地：首都经济圈，住房租赁为刚需京津冀城市群是以首都北京为核心的世界级城市群，北京、天津作为经济中心，人才吸虹能力较强，北京外来人口占比城市常住人口30%左右。
　　
　　（四）成渝：“一带一路”发展高地，租赁品牌加速布局成渝经济区以我国西部唯一直辖市重庆市和四川省会城市成都为核心。作为我国“一带一路”政策开放高地和重要节点城市，成都、重庆均具有较强的人才吸引力。
　　
　　（五）中部：武汉、郑州实力雄厚，租赁市场具潜力武汉、郑州区域经济实力雄厚，城市更新加速，属于人口流入城市，住房租赁市场潜力较大。
　　
　　二、 住房租赁品类竞争

　　（一）新生品牌入局不断，集中式长租公寓MBI指数连续波动。除贝壳租房、58同城等租房平台外，品牌官方微信公众号、小程序、官方APP成为重要营销渠道，多数品牌营销费用率占比0-10%。此外，构建私域流量，抖音、快手、小红书或成重点运营渠道。
　　
　　（二）分散式长租公寓MBI指数逐渐趋稳。伴随行业优化更新，分散式长租公寓品牌指数将较长一段时间内处于跌宕期。受疫情影响，分散式长租公寓品牌空置率普遍上升，行业“洗牌”频发，推动资源加速整合。
　　
　　（三）蓝领公寓成行业新风口疫情爆发初期，蓝领公寓因客源稳定、抗风险能力显著而备受关注，2020 年上半年，已有十余家品牌企业进入蓝领公寓细分市场。未来蓝领公寓市场将迎来稳步增长的发展阶段。
　　
　　三、趋势预测

　　（一）政策上，主张通过城市更新和存量住房改造，大力发展租赁住房，预计明后年政府将继续加大住房租赁市场监管力度；

　　（二）土地供给方面，明后年，住宅用地租赁社区将集中开业，期间自持、商改租属性的租赁社区将持续落地；

　　（三）资本市场对长租公寓的关注将进一步回归理性，融资产品的发行将趋于严格，行业融资集中于头部品牌；

　　（四）受到经济下行、监管加强、租金波动等因素的影响，预计2021年长租公寓行业洗牌将进一步加剧，但行业环境将因此得到优化；

　　（五）“轻重并举”、“优化房源”成为品牌重要策略之一，品牌竞争力的衡量也将更多取决于资源把控和公寓产品解决方案输出能力，产品多样性被进一步激发；

　　（六）经营策略上，品牌将避免盲目规模扩张，聚焦核心城市重点区域项目精细化运营，利用科技手段、生活服务、跨界合作提高产品溢价，打破单一利润来源是重点。