住建部：推动市县收购已建成存量商品房用作保障性住房

6月20日，住房和城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议。会上，住建部明确表示，各地要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。

住建部表示，市县根据本地区房地产市场情况，综合考虑保障性住房实际需求、商品房市场库存水平等因素，按照“政府主导、市场化运作”的思路，自主决策、自愿参与。要坚持以需定购，准确摸清需求，细致摸排本地区保障性住房需求底数和已建成存量商品房情况，合理确定可用作保障性住房的商品房房源，提前锁定保障性住房需求。

要坚持规范实施，防范各类风险，做到收购主体规范、收购过程规范、配售配租规范，做到收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适。要坚持用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续。

 

此外，住建部要求，开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作的市县，切实加强领导力量，抓紧建立健全工作机制，完善配套政策，形成工作合力，推动条件成熟的项目尽快落地。

今年二季度以来，广州、武汉等多地鼓励收购符合条件的存量房源用作保障性住房，部分城市如杭州临安区、贵阳、惠州、临沧、大理州等地也发布征集商品房用作保障性住房的公告。

 

本次会议强调“收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适。要坚持用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续”，从已出台相关政策的城市来看，多数城市未明确具体定价规则,少数城市明确按照周边房源进行定价，惠州提出“以同地段保障性住房重置价格为参考上限”，杭州临安明确“以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价”。此外，广州市增城区新塘镇购买市场化商品房作为安置房源则采用成本法确定房源交易单价，原则上为“土地成本+建安成本”，也为其他城市提供了一定参考。

 

国泰君安证券研究最新报告显示，当前中国主要城市租金回报率在1.7%，处于全球偏低水平，这意味着如果没有财政贴息(1以2.5%左右的长期资金成本来估算，需要财政贴息约1个点)，能够跑通的商业模式需要房价打6折左右收购。

 

 

 

*数据来源：国泰君安证券研究、WIND

收储政策的推行标志着房地产政策进入到一个新阶段，政策的系统性更强，防风险的底层逻辑更加顺畅，但资金量可能需要进一步加码。国泰君安证券研究测算收储新房使房企库存在6个月内降至合意水平可能需要2.6万亿-4.4万亿的资金规模。

不同情况下的收储成本估算

 

*数据来源：国泰君安证券研究、WIND

       

      专家认为，地方政府以及城投公司以去库存为重点，购买整体项目形式的存量房，转为保障性租赁住房，既可以盘活存量、去化库存，又能为政府公共租赁住房的供给提供有力、有效的支持，还能避免政府重资产模式下可能产生的收购、管理和改造成本较高或回款周期较长等问题。

      

     相关专家建议，保障性住房建设的规模要尽可能大，速度要尽可能快。可以通过限定资格（无房、有稳定就业）、限定价格（以成本为基准）、限定标准（每套面积）加上较长的解禁期，实现政策性住房与商品房市场的有效区隔。

     

      而稳定租金和到期可以进入商品房市场，使保障房自身可以成为合格融资的抵押物，从而彻底解决保障房融资难题。在加大保障房供应的同时，实行新一轮房改，可以灵活采取“先租后买”“以租代售”等多种低成本低门槛置业方式使低收入家庭都能早日拥有属于自己的房子。

 

*文字信息：中国经济报、东方财富等，

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