存量物业的改造及典型案例

　　2018年我国城市化水平达59.58%，房地产市场也由增量市场向存量市场转变。保守估计当前中国住宅存量加上物业存量已达到近千亿㎡。如此巨额的存量市场使得诸如地产开发商、地产基金等各路资本纷纷参与存量物业市场。

　　一边是增量市场日渐萎缩的土地供应及日益高涨的地价，另一边是与日俱增的存量市场；增量市场向存量市场转变是大势所趋。存量物业改造包含了写字楼改造、共享办公、长租公寓等方式。

　　一、存量物业改造的方式

　　1、硬件升级改造

　　物业硬件老化过时，主要对物业重新装修，通过硬件升级改造来提升物业的价值。

　　2、物业规划调整

　　当初的规划及业态不适合市场形势，通过规划业态调整，如工业调整为写字楼，写字楼调整为公寓、或商业调整为办公等。

　　3、区域改造升级

　　老厂房片区、老街区等通过对该区域进行重新规划，实现物业的改造升级。如老厂房通过重新规划改造为创意办公等。

　　4、模式创新改造

　　综合改造，可能涉及软硬件、业态、规划等多方面，但主要是运营模式的创新。如共享办公、长租公寓等。

　　二、存量物业改造参与方

　　1、房地产开发商

　　房地产开发商具有先天优势，出于消化库存和业务转型等目的持有并改造存量物业，如万科长租公寓品牌，花样年地产等。

　　2、不动产基金

　　作为专门从事不动产投资的资方，不动产基金是当前存量物业改造的最为活跃的参与方之一，在物业改造的范围、规模、模式等方面均为行业先驱，如高和资本、蓝山资产等。

　　3、其它参与方

　　其它物业持有或经营方。如上海纺控集团、链家等。

　　三、存量物业改造资本模式

　　（1）重资产模式

　　私募基金收购旧物业进行改造持有，以及开发商建设后持有均为重资产模式。这类物业一般具有地段优势，能够确保资产升值，高和资本为该模式的代表。

　　（2）轻资产模式

　　租赁老旧物业进行改造和运营的模式，属于轻资产模式，或“二房东模式”。长租公寓、联合办公等大多属于轻资产模式。

　　（3）轻重资产结合模式

　　存量物业不同业态、不同地理位置的项目对接的资源更加细分，资源分布更加广泛，因此更适合于轻资产和重资产结合的模式。

　　轻资产和重资产各有利弊。轻资产模式前期投入少，风险相对较小，但不能分享资产的增值收益。重资产模式总投入大，资金沉淀时间长，对风险的把控、资金运营能力要求更高的，但整体收益更大。

　　随着竞争的加剧和适合轻资产物业的减少，资本模式逐渐向重资产和轻重资产结合的模式倾斜。

　　四、改造案例

　　（一）上海8号桥创意园改造

　　——老旧工业厂房改造为办公区的典范

　　物业面积：占地7000㎡，建筑面积1.2万㎡；

　　改造用途：老旧工业改为创意办公；

　　资本模型：轻资产模型；

　　改造操盘方：上海华轻投资有限公司、香港时尚生活咨询公司等

　　原为20世纪70年代所建的上海汽车制动器厂的老厂房。2003年，在上海市经委和卢湾区政府推动下，该片老厂房经重新设计，改造成为约1万㎡的创意办公场所，将时尚、创意元素重新注入，吸引了来自欧美与港澳的80余家设计公司、创意团队入驻，现已成为各类设计创意企业的集聚区。其现有业态的80%属于文创产业，涉及建筑、产品、室内、服装、影视等十余个行业，成功转型为市中心文化创意的标杆，充分释放了其区位价值，同时也带动了周边商圈的蓬勃发展。同类型的改造还有上海1933老场坊改造，上海德必文创产业公司在上海的20多个园区大多采用这一模式。

　　（二）北京凯德望京改造

　　——写字楼改造为购物中心

　　项目原状：收购望京项目时，项目出地面三层，凯德将原本打算做办公的塔楼调整为购物中心。

　　改造方案：运营10年之后，望京项目对项目了外立面的翻新和停车场的升级改造，同时，凯德商用每年都会预留资金对地面、墙面和灯光进行优化。此前，望京项目的6-7层是大餐饮，8-9层是KTV，10-11层是健身房。6-11层只有三个品牌。当凯德发现餐饮与市场消费习惯脱节，KTV的经营也较弱时，便与经营者沟通提前结束租约，腾出4层面积增加了四五个品牌。

　　改造资本模式：重资产模式

　　改造操盘方：凯德集团

　　新加坡凯德商用一直以商业轻资产运作见长，输出品牌和管理。但凯德商用目前的项目大多由收购得来，必然要涉及存量商业项目的改造。

　　（三）南京夫子庙整体改造

　　——旅游商业老旧景区创新

　　物业面积：占地4.2万㎡，建筑面积4.2万㎡

　　改造用途：老旧旅游商业升级改造

　　资本模型：轻资产模型

　　项目业主：秦淮区政府，改造设计方ＤＣ国际

　　夫子庙是中国最重要的仿古商业步行街之一，在设计改造中统筹商业规划和商业模式的更新换代，在恢复传统风格的基础上适度创新，提升景区整体文化内涵和商业氛围。从商业策划开始，结合业态调整，对建筑立面、景观、灯光、店招店牌、景区形象标识、指示系统等方面进行了全方位的改造和重新设计，同时创造性的打通了秦淮河边的商业动线，使商业步行街与秦淮河自然融合。类似对老旧景区改造的还有成都文殊坊改造等。

　　（四）Ｗｅwork上海威海路店

　　——旧鸦片厂改造为共享办公空间

　　项目原状：位于上海威海路６９６号，原为旧鸦片厂，Wework在获取项目后，将其改造为共享办公空间。

　　改造方案：原本是一个废弃的鸦片工厂，曾一度是艺术家们聚集创作的地方，Wework将其改造为拥有1400个工位的联合办公空间。

　　We work以中国超过4亿的“千禧一代”职场主力军为目标客户。据称除了小创业公司外，像微软、通用电气、KPMG等大公司也将部分团队入驻到WeWork当中。

　　We work资本模式主要为轻资产模式，资方有软银、联想控股等。

　　（五）魔方公寓紫竹院店

　　——快捷酒店改造为长租公寓

　　项目原状：位于北京市海淀区紫竹院，原为快捷式酒店。

　　门店运营情况：单间5400元－6000元/月，租期分为1-12月均可，3个月租期房租5500元/月，无单独服务费。该项目于２０１６年初开业，房间基本满员。

　　改造结果：魔方公寓公司获取酒店后，统一装修改造为中高端集中式长租公寓。改造完成后共有房间约９０间，房间面积约３０㎡，房间配备独立的厨卫设施，并配套有公共的娱乐及其它生活服务设施。

　　魔方公寓公司成立于2012年6月，是中国“集中式公寓”连锁长租公寓市场的开拓者，经营“魔方公寓”，“摩尔公寓”，“青年公寓”三个产品系列，主打产品为“魔方公寓“。门店遍及北京、深圳、广州、南京等全国20个大中型城市，为国内长租公寓最大的品牌之一。