时代背景下，长租公寓的产业变革与发展

　　长租公寓行业在国内经历了十几年的发展。目前国内房屋租赁的交易额已达万亿级别。

　　随着行业的不断发展，长租公寓领军企业已经与各类本地服务商建立了联系，供应链体系正在成熟，互联网改善了公寓企业拿房和出房的效率，流程系统化已成常态。集中式公寓走向精品化开发，而分布式公寓正进行规模化扩张，呈现跨区域发展。下面从几点看一下长租公寓的变革与发展。


　　根据《北京青年人才住房状况调研报告》显示，超过一半的租客表示在租房过程中遇到权益受损问题，因此改善非自有住房群体住房环境的公寓企业存在巨大的市场机会。

　　租客权益受损问题一般包括：

　　(1)房东临时清退，且无补偿；

　　(2)租金不按合同，随意上涨；

　　(3)黑中介克扣骗取中介费；

　　(4)租房信息不对称、租房难。

　　正因为租房还存在不少痛点，所以，能有效消除租房面临的各类痛点的品牌化长租公寓公司得到了蓬勃发展。


　　据研究调查，2015年我国进入了非农从业人员中白领总量超过蓝领的“白领时代”，对车、房、服务等的需求将不断提升。

　　《赶集网租房报告》显示目前租房市场租房者近七成是85后，近半为90后。同时90后真正进入工作岗位，一方面他们希望提高生活质量但不愿意做房奴。未来看中个人价值的90后，部分有可能成为不买房一代。

　　以上发展趋势下，长租公寓行业必定会受益。
　　中国目前房屋租赁的交易额大致在8000亿左右，闲置房屋超7300万套。

　　中国流动人口规模2013年已达2.36亿，72%的流动人口通过租房居住，即1.76亿租房流动人口，过半为80后，即近8800万租房青年，2010年承受的房租月均387元，年均4644元。北上广等6省市的流动人口占全国流动人口的85.9%，特大城市人口聚集态势加强。流动人口2.36亿*流动人口租房率72%*年租金4644元=7891亿元

　　社科院《社会蓝皮书》指出，2015年我国高校毕业生总数将继续增加，达到740万。

　　应届毕业生的增长为大城市提供了强大的租房需求，且毕业后到自有住房的过渡期一般在3-5年，未来应届生租赁市场需求巨大。

　　2018年应届毕业生租房市场规模估算：795万应届生*91.9%就业率*4317元月收入*12*84.2%租房率=3187亿元

　　目前规模化的长租公寓企业仍处于成长期，未来仍有巨大的成长空间，截至14年，全国最大的公寓企业—链家旗下的自如，服务过的用户刚过20万，仅占北京800万租客的2.5%。


　　公寓公司能提供标准化产品来调和供求两端：

　　1、供给层面。中国存量房近亿套，近25%的空置率。未来物业房地产开发进入细分时代（公寓运营，服务式办公等领域），大规模的存量房亟待盘活，一线城市仍然有相当多的闲置房源未流入租赁领域。

　　2、需求层面。中低端房源供不应求，租赁市场需求强劲。超过七成的需求都是85-90后人群，他们在初入社会时真正需求是合租，收入水平也暂不支撑整租，且90后要求居住品质的升级。

　　目前，全国各主要城市租赁价格稳中有升，有利于公寓企业的产品设计和收益（即大部分签约5年，前三年租金锁定的方案）。


　　中国的风险投资行业从投资金额、机构数量、活跃程度都达到了历史高点，能为公寓行业初创企业提供了早期的资金供给。

　　在雷军斥资1亿元入主YOU+国际青年公寓之前，2013年很多的公寓企业已经拿到A轮融资，而顺为资本布局了爱屋吉屋（房屋中介），YOU+公寓（集中式），上海寓见（分布式）三种不同业态的房产类公司。

　　在资本的助推下，各家公寓企业突破了地域限制，15年已有部分企业开始了跨城市的全面布局。金融衍生品对公寓企业的支持作用有：

　　1、运用类REITs产品，银行并购杠杆去撬动核心地块物业。

　　2、运用银行、P2P等保理业务可以更好的提前收回应收款。

　　3、运用长租公寓预收款特性，未来可与银行开发固定收益类产品。


　　长租公寓，尤其是青年公寓，手握两端市场，一端是户主，另一端是租客。长时间的业余活动，若能提供良好的环境，使得公寓与租客产生更多交互，同时对无数小业主进行资产管理，由社交活动衍生的市场空间巨大。当领军企业的房源量达到20万套，线下用户达到百万级时，长租公寓行业将开始真正启程。

　　互联网对公寓企业的改造表现：

　　1、解决租客与房东之间的信息不对称，大大提高销售效率；

　　2、强大的互联网管理体系，能提高公寓管理效率；

　　3、互联网思维：用流量导入现金流，未来切入社区经济。


　　2015年1月14日，住房城乡建设部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,提出了要大力发展住房租赁经营机构、支持房地产开发企业将其持有的房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点、从租赁市场筹集公共租赁房源等重大措施。

　　同时上海市房管局等七部门联合发布《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房试行意见的通知》，规定从15年3月1日开始，上海市民无论是出租还是租住房屋，都可以委托专业的代理经租机构，代理经租住房可以根据市场需求，在进行装修改造后向社会出租，并配置必要的家具和家电。单套住房内使用面积12平方米以上的客厅(起居室)，可以作为一间房间单独出租使用。这一举措有利于存量房的盘活，为市场提高供给。

　　而公寓行业争议较大群租，政府未来会继续整治群租，提倡更多的白领公寓。深圳、广州、成都等地房管局也密切关注北京、上海群租房政策的执行情况，着手制定相应的政策。“群租房”的“N+1模式”的共识成立。